第一部分 房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅清算中的“5”項收入確定技巧及相關(guān)法律解析
（一）有關(guān)銷售發(fā)票開具與否的收入確認
1、未開具發(fā)票或未全額開具發(fā)票但簽訂銷售合同的收入確認
2、未開具發(fā)票，未簽訂銷售合同但實際已（未）投入使用的收入確認
（二）房地產(chǎn)代收費用的收入確認
1、代收費用計入房價或由房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)票的收入確認
2、代收費用不計入房價并由房企以外的單位開發(fā)票的收入確認
（三）轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)收取“其他經(jīng)濟利益”的收入確認
轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)合同未履行收取購買方違約金、售后返租的收入確認
（四）視同銷售房產(chǎn)收入的確認
收取車庫使用費、收到政府土地返還款建設(shè)拆遷安置房、土地使用權(quán)未發(fā)生轉(zhuǎn)移但實質(zhì)轉(zhuǎn)讓的收入確認
（五）委托中介機構(gòu)售房的收入確認
收取手續(xù)費、超基價分成、包銷的收入確認
（六）不確認土地增值稅收入的情形
政策性拆遷補償收入、政府收回土地使用權(quán)而獲得的土地補償款收入、將開發(fā)產(chǎn)品轉(zhuǎn)為自用或出租
第二部分 房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅清算中的“5”項成本確定技巧及相關(guān)法律解析
（一）土地取得成本的確定
1、房地產(chǎn)企業(yè)接受土地投資入股 2、購買土地并承擔土地轉(zhuǎn)讓方相關(guān)稅金
3、非貨幣型交易方式獲得土地使用權(quán) 4、通過招掛拍獲得國有土地使用權(quán)
（二）拆遷補償費用的確定
1、現(xiàn)金補償費用的確定 2、拆遷安置房的成本確定
（三）建筑安裝成本的確定
1、建筑工程、裝修工程中“甲供材”，安裝工程中“甲供設(shè)備”成本的確定
2、園林綠化工程中的綠化費用的確定
（四）其他開發(fā)成本的確定
1、開發(fā)間接費用 2、公共配套設(shè)施費用 3、土地增值稅清算中共同成本費用
（五）土地增值稅扣除項目中特別注意的問題
1、土地增值稅扣除項目應注意的14個關(guān)鍵點
2、商鋪住宅聯(lián)體樓的土地增值稅的計算
3、土地增值稅清算后尾房銷售的土地增值稅計算
第三部分 企業(yè)所得稅后續(xù)管理要點
1、怎樣劃分開發(fā)產(chǎn)品的成本核算對象？開發(fā)產(chǎn)品計稅成本核算應當遵循哪些程序？
2、開發(fā)產(chǎn)品的直接成本怎樣核算？共同成本、間接成本應當怎樣分攤？
3、開發(fā)產(chǎn)品計稅成本支出的具體內(nèi)容包括哪些？
4、開發(fā)項目的營銷設(shè)施建造費怎樣核算？在計算土地增值時可否扣除？
5、在開發(fā)項目內(nèi)建造的郵電通訊、學校、醫(yī)療等設(shè)施當?shù)卣块T給予經(jīng)濟補償后的差額應怎樣進行稅務處理？
6、利用地下基礎(chǔ)設(shè)施建成的停車場怎樣核算計稅成本？
7、開發(fā)產(chǎn)品完工后，再發(fā)生成本費用應當怎樣處理？
8、房地產(chǎn)企業(yè)怎樣避免與施工企業(yè)工程決算久拖不決？
9、何謂開發(fā)產(chǎn)品已經(jīng)完工？怎樣確定成本核算終結(jié)日？怎樣正確處理開發(fā)成品“完工”與計算應納稅所得額的關(guān)系？
10、房地產(chǎn)企業(yè)以擴股方式取得土地使用權(quán)的，怎樣進行會計核算？
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